Ile kosztuje akt notarialny przy sprzedaży mieszkania?
Akt notarialny przy sprzedaży mieszkania nie ma jednej stałej ceny. Wynagrodzenie notariusza zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Maksymalną taksę określa rozporządzenie, ale kancelaria może zastosować niższą stawkę. Do taksy trzeba doliczyć 23% VAT, wypisy aktu oraz – zależnie od transakcji – podatki i opłaty sądowe.
Maksymalne stawki taksy notarialnej
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie aktu. Nie obejmuje podatku VAT, podatku PCC ani opłat sądowych pobieranych przez kancelarię w imieniu państwa. Limity wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Poniższe kwoty są stawkami maksymalnymi za umowę sprzedaży mieszkania. Podane wartości są kwotami netto, więc do taksy należy doliczyć VAT:
| Wartość mieszkania | Maksymalna taksa notarialna netto | Przykład obliczenia |
|---|---|---|
| Do 3000 zł | 100 zł | 100 zł |
| Powyżej 3000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki |
| Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki |
| Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł | Przy 500 000 zł: 2770 zł |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% nadwyżki |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł | Nie więcej niż 10 000 zł, a w określonych transakcjach rodzinnych 7500 zł |
Przykładowo przy mieszkaniu wartym 500 000 zł maksymalna taksa wynosi 2770 zł netto. Po doliczeniu 23% VAT daje to 3412,10 zł brutto. Jest to limit, a nie obowiązkowa cena. Notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie.
Co składa się na koszt aktu?
Kwota przekazywana w kancelarii może być wyższa niż sama taksa, ponieważ notariusz często pobiera również należności publicznoprawne. Najważniejsze składniki kosztu to:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie za przygotowanie i sporządzenie aktu sprzedaży.
- VAT 23% – doliczany do taksy oraz do opłat za wypisy.
- Wypisy aktu – maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę każdego wypisu, czyli 7,38 zł brutto.
- Opłata za wpis własności do księgi wieczystej – co do zasady 200 zł.
- Podatek PCC – zwykle 2% wartości mieszkania na rynku wtórnym, chyba że kupujący korzysta ze zwolnienia.
Podatek PCC nie jest wynagrodzeniem notariusza. Kancelaria pobiera go od kupującego jako płatnik i przekazuje do urzędu skarbowego. Przy zakupie mieszkania od dewelopera PCC co do zasady nie występuje, ponieważ transakcja jest objęta VAT. Przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym możliwe jest także zwolnienie z PCC, jeśli kupujący spełnia warunki ustawowe.
Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, może dojść opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej, zasadniczo 200 zł. Gdy księga wieczysta nie została jeszcze założona, trzeba uwzględnić także opłatę za jej założenie, której wysokość zależy od aktualnych przepisów i rodzaju wniosku.
Ile może wynieść koszt przy różnych cenach mieszkań?
Poniższe przykłady pokazują maksymalną taksę netto, taksę brutto po doliczeniu VAT oraz podstawowe koszty dodatkowe. Nie obejmują liczby i długości wypisów, PCC ani hipoteki, ponieważ te elementy zależą od konkretnej transakcji.
| Cena mieszkania | Taksa netto | Taksa brutto z VAT |
|---|---|---|
| 300 000 zł | 1970 zł | 2423,10 zł |
| 500 000 zł | 2770 zł | 3412,10 zł |
| 700 000 zł | 3570 zł | 4391,10 zł |
| 1 000 000 zł | 4770 zł | 5867,10 zł |
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego za 500 000 zł sam PCC wyniósłby 10 000 zł, o ile kupujący nie korzysta ze zwolnienia. Do tego dochodzą taksa, VAT, wypisy i opłata za wpis własności. Właśnie dlatego całkowita kwota rozliczana u notariusza może być znacznie wyższa od samego wynagrodzenia kancelarii.
Kto płaci za akt notarialny?
Przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego zwyczajowo koszty ponosi kupujący. Nie jest to jednak bezwzględna zasada. Strony mogą ustalić inny podział, na przykład podzielić taksę po połowie albo obciążyć sprzedającego częścią kosztów. Ustalenia najlepiej zapisać już w umowie przedwstępnej.
Przy umowie deweloperskiej wynagrodzenie notariusza i koszty wypisów są co do zasady dzielone po połowie między dewelopera i nabywcę. Przy późniejszej umowie przenoszącej własność koszty zwykle ponosi nabywca, chyba że strony uzgodnią inaczej.
- Strony ustalają, która kancelaria przygotuje akt i kto pokryje poszczególne należności.
- Notariusz sprawdza dokumenty dotyczące mieszkania, księgi wieczystej i stron transakcji.
- Przed podpisaniem kancelaria przedstawia wyliczenie taksy, VAT, wypisów, podatków i opłat sądowych.
- Po podpisaniu aktu kupujący lub inna wskazana strona reguluje należności, a notariusz przekazuje podatki i składa wymagane wnioski.
Jak ograniczyć koszt notarialny?
Negocjować można przede wszystkim taksę, ponieważ rozporządzenie wyznacza jej maksymalny poziom. Podatku PCC i opłat sądowych nie da się obniżyć decyzją kancelarii. Przed umówieniem wizyty warto:
- porównać wyceny kilku kancelarii notarialnych,
- poprosić o całkowity koszt brutto wraz z wypisami i wnioskami wieczystoksięgowymi,
- zapytać o niższą taksę przy wysokiej wartości mieszkania lub kilku czynnościach,
- ustalić wcześniej liczbę potrzebnych wypisów, zwłaszcza gdy zakup finansuje bank.
Najważniejsze rozróżnienie jest proste: taksa to wynagrodzenie notariusza i podlega negocjacji w granicach maksymalnej stawki, natomiast PCC oraz opłaty sądowe są odrębnymi należnościami publicznymi. Aby poznać dokładną kwotę, trzeba podać kancelarii wartość mieszkania, rodzaj rynku, sytuację księgi wieczystej i informację o kredycie.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podpisaniem aktu warto poprosić notariusza o aktualne, szczegółowe wyliczenie wszystkich należności.
