Kto płaci za taksę notarialną przy zakupie nieruchomości?

Na rynku wtórnym za taksę notarialną najczęściej płaci kupujący, ale przepisy nie nakazują stronom takiego rozwiązania. Podział kosztów można ustalić inaczej. Wyjątek stanowi umowa deweloperska, przy której koszty wynagrodzenia notariusza i wypisów obciążają dewelopera oraz nabywcę po połowie.

Co prawo mówi o płatniku taksy notarialnej?

Przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki na rynku wtórnym nie ma przepisu, który automatycznie nakładałby cały koszt taksy na kupującego. Strony mogą ustalić, że zapłaci nabywca, sprzedający albo że podzielą wydatek w określonej proporcji. Takie ustalenia wynikają z zasady swobody umów.

W praktyce przyjęło się, że koszty aktu sprzedaży ponosi kupujący. Zwyczaj wiąże się z tym, że nabywca finansuje także podatek PCC oraz opłaty za wpisy w księdze wieczystej. Nie zmienia to jednak faktu, że strony mogą negocjować inne rozwiązanie. Najlepiej zapisać je już w umowie przedwstępnej, aby przy podpisywaniu umowy końcowej nie powstał spór.

Wobec notariusza strony czynności mogą odpowiadać za jego wynagrodzenie solidarnie. Oznacza to, że wewnętrzne ustalenie między kupującym a sprzedającym nie zawsze wyłącza odpowiedzialność jednej ze stron wobec kancelarii. Dlatego zasady rozliczenia powinny być jednoznaczne.

Co obejmuje koszt wizyty u notariusza?

Kwota pobierana w kancelarii nie jest równoznaczna z zarobkiem notariusza. Na całkowity wydatek mogą składać się następujące elementy:

• Taksa notarialna – wynagrodzenie za sporządzenie aktu i wykonanie innych czynności. Jej maksymalne stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r., a wysokość zależy przede wszystkim od wartości transakcji.
• VAT – do wynagrodzenia notariusza dolicza się 23% podatku od towarów i usług.
• PCC – przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych co do zasady wynosi 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży, z uwzględnieniem ustawowych zwolnień.
• Opłaty sądowe – dotyczą między innymi wpisu własności, założenia księgi wieczystej, wpisu roszczenia lub hipoteki.
• Wypisy aktu – kancelaria pobiera opłatę za wydane egzemplarze aktu, naliczaną od liczby rozpoczętych stron.

Notariusz pobiera PCC i opłaty sądowe jako płatnik lub inkasent, a następnie przekazuje je właściwemu urzędowi albo sądowi. Nie są to składniki jego wynagrodzenia, dlatego nie można ich obniżyć podczas negocjacji z kancelarią.

Kto płaci w zależności od rodzaju transakcji?

Przy umowie deweloperskiej ustawowy podział obejmuje wynagrodzenie notariusza związane z tą umową oraz koszty wypisów. W praktyce może dotyczyć także powiązanych opłat sądowych przewidzianych przy zawieraniu aktu. Nie należy jednak automatycznie przenosić tej zasady na późniejszą umowę przenoszącą własność.

Umowa końcowa, na podstawie której mieszkanie staje się własnością nabywcy, jest odrębną czynnością. Przepisy nie nakazują w tym przypadku podziału kosztów po połowie. Deweloper może więc przewidzieć, że zapłaci je kupujący, choć strony mogą wynegocjować inne rozwiązanie.

Czy taksa notarialna podlega negocjacji?

Tak. Rozporządzenie wskazuje maksymalne stawki, a nie jedną obowiązkową cenę dla każdej kancelarii. Notariusz może ustalić wynagrodzenie niższe od limitu, zwłaszcza gdy czynność jest nieskomplikowana albo transakcja ma wysoką wartość. Do uzgodnionej kwoty netto nadal trzeba doliczyć VAT.

Przed wizytą poproś o rozpisanie całej kwoty. Dzięki temu od razu zobaczysz, jaka część jest wynagrodzeniem kancelarii, a jaka trafia do urzędu skarbowego lub sądu. Przy negocjowaniu pytaj przede wszystkim o taksę, nie o PCC czy opłaty sądowe.

Przy ustalaniu kosztów przydatne są następujące kroki:

• Ustal rodzaj czynności – inny koszt może dotyczyć umowy przedwstępnej, inny umowy sprzedaży, a jeszcze inny umowy deweloperskiej.
• Sprawdź, kto ponosi koszt według umowy – zwłaszcza gdy kupujesz lokal od dewelopera.
• Poproś o wycenę brutto – powinna uwzględniać VAT, wypisy i przewidywane opłaty sądowe.
• Zapytaj o obniżenie taksy – maksymalna stawka nie musi być stawką końcową.
• Zapisz uzgodnienia – najlepiej w umowie przedwstępnej lub w dokumentach dotyczących transakcji.

Umowa przedwstępna zawarta u notariusza nie jest tym samym co umowa deweloperska. Przy zwykłej notarialnej umowie przedwstępnej przepisy nie wskazują płatnika, dlatego najczęściej koszt pokrywa kupujący, ale również tutaj strony mogą ustalić podział.

Jak przygotować się do płatności?

Przed podpisaniem aktu ustal z drugą stroną, kto płaci taksę, wypisy, opłaty sądowe i ewentualny podatek PCC. Nie zakładaj, że cała kwota przekazana notariuszowi jest jego wynagrodzeniem. Na rynku wtórnym przygotuj środki także na PCC, chyba że transakcja korzysta ze zwolnienia. Na rynku pierwotnym sprawdź osobno zasady dla umowy deweloperskiej i późniejszego przeniesienia własności.

Najkrócej: kupujący zwykle płaci za notariusza, lecz na rynku wtórnym jest to zwyczaj, a nie bezwzględny nakaz prawa. Przy umowie deweloperskiej koszty są dzielone po połowie, natomiast podatki i opłaty sądowe mają własne ustawowe zasady i nie podlegają negocjacji.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. W konkretnej transakcji warto potwierdzić sposób rozliczenia kosztów w treści umowy oraz u notariusza.