Kto płaci za przegląd kominiarski w wynajmowanym mieszkaniu?

Za obowiązkowy przegląd kominiarski w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada właściciel budynku albo jego zarządca. Najemca powinien udostępnić lokal w ustalonym terminie, ale co do zasady nie zamawia kontroli ani nie płaci kominiarzowi bezpośrednio. W budynku wielorodzinnym koszt jest zwykle ujęty w opłatach eksploatacyjnych lub czynszu administracyjnym.

Kto płaci za przegląd kominiarski?

Obowiązek zapewnienia kontroli przewodów kominowych wynika z przepisów Prawa budowlanego i spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu. W bloku przegląd najczęściej organizuje wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia albo administrator. Właściciel lokalu ponosi przypadającą na niego część kosztu, zwykle poprzez opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Najemca nie staje się płatnikiem tylko dlatego, że korzysta z mieszkania. Może jednak pośrednio pokrywać ten wydatek, jeżeli czynsz administracyjny lub miesięczne opłaty pobierane przez właściciela obejmują koszty utrzymania budynku. Nie oznacza to osobnej opłaty za wizytę kominiarza, chyba że umowa najmu wyraźnie i zgodnie z przepisami reguluje konkretny koszt.

Jaka jest podstawa prawna?

Art. 62 Prawa budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek okresowej kontroli przewodów kominowych, w tym dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Kontrola kominiarska powinna być wykonywana co najmniej raz w roku, a jej zakres zależy od rodzaju instalacji i przewodów znajdujących się w budynku.

Ten obowiązek ma charakter publicznoprawny. Oznacza to, że państwo wskazuje osobę odpowiedzialną za zapewnienie kontroli, niezależnie od tego, kto faktycznie mieszka w lokalu. Umowa najmu może regulować rozliczenia między stronami, ale nie zwalnia właściciela z odpowiedzialności za dopilnowanie obowiązkowego przeglądu budynku.

Najemca ma natomiast obowiązek udostępnić mieszkanie. Wynika to z przepisów o ochronie praw lokatorów, które pozwalają właścicielowi lub upoważnionym osobom przeprowadzić okresowy albo doraźny przegląd stanu technicznego lokalu po wcześniejszym ustaleniu terminu.

Kiedy najemca może ponosić koszty związane z kominem?

Trzeba odróżnić obowiązkowy przegląd przewodów kominowych od bieżącej konserwacji urządzeń używanych w lokalu. Właściciel odpowiada za zapewnienie kontroli budynku, natomiast najemca może ponosić niektóre koszty wynikające z korzystania z własnego wyposażenia albo z zapisów umowy.

Umowa najmu może doprecyzować rozliczenia w takich sytuacjach:

• Kominek używany przez najemcę – strony mogą ustalić, że najemca zleca i finansuje bieżące czyszczenie paleniska lub przewodu wykorzystywanego przez ten kominek.
• Drobne naprawy i konserwacja osprzętu – najemca może odpowiadać za czynności związane z normalnym użytkowaniem wyposażenia lokalu, jeżeli wynika to z ustawy lub jasno sformułowanej umowy.
• Ponowna wizyta z powodu nieobecności najemcy – jeśli najemca nie udostępnił mieszkania mimo prawidłowego zawiadomienia, umowa może określać zasady rozliczenia dodatkowego dojazdu.
• Uszkodzenia spowodowane przez najemcę – koszt naprawy może obciążać lokatora, gdy szkoda powstała wskutek jego działania lub zaniedbania.

Takie ustalenia nie powinny być mylone z przeniesieniem na najemcę ustawowego obowiązku właściciela. Sam zapis w umowie nie zmienia tego, kto odpowiada wobec organów za brak wymaganej kontroli budynku.

Najczęstsze pytania

Co jeśli najemca nie udostępnił lokalu?

Właściciel lub zarządca powinien wyznaczyć kolejny termin i zadbać o wykonanie kontroli. Jeżeli dodatkowa wizyta wynika wyłącznie z nieudostępnienia mieszkania przez najemcę, koszt ponownego przyjazdu może zostać rozliczony z najemcą, o ile podstawę stanowi umowa albo przepisy dotyczące odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Nie oznacza to jednak, że można pominąć lokal w protokole i uznać kontrolę za kompletną.

Czy przegląd kominiarski jest wliczony w czynsz?

W budynkach wielorodzinnych najczęściej jest elementem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i pojawia się w opłatach administracyjnych ponoszonych przez właściciela. Najemca może więc finansować go pośrednio, jeśli właściciel uwzględnia te opłaty w miesięcznym rozliczeniu. Szczegóły zależą od umowy najmu oraz sposobu rozliczania czynszu.

Czy najemca płaci za czyszczenie komina, jeśli używa kominka?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdego najmu. Jeżeli najemca korzysta z kominka, umowa może powierzać mu bieżące czyszczenie i konserwację urządzenia oraz związanych z nim elementów. Należy jednak odróżnić te czynności od ustawowego przeglądu całego budynku, za który nadal odpowiada właściciel lub zarządca.

Najemca powinien sprawdzić umowę i udostępnić lokal do kontroli, ale obowiązkowy przegląd kominiarski co do zasady finansuje właściciel lub zarządca w ramach kosztów utrzymania budynku.